Ипотека и промяна на регулация

[hidden]

Здравейте,
Когато е учредена ипотека върху УПИ и след това с нов ПУП са променени площта и границите на ипотекирания УПИ, ипотекарният кредитор срещу кой имот насочва изпълнението - със старите граници и площ или срещу новия? Ако е намалена площта на УПИ, как се компенсира разликата, кредиторът не се ли уврежда по този начин от новата регулация?

[Quicksilver]

Здравейте,
Когато е учредена ипотека върху УПИ и след това с нов ПУП са променени площта и границите на ипотекирания УПИ, ипотекарният кредитор срещу кой имот насочва изпълнението - със старите граници и площ или срещу новия? Ако е намалена площта на УПИ, как се компенсира разликата, кредиторът не се ли уврежда по този начин от новата регулация?

Деликатен въпрос. За жалост, в българското законодателство изричен отговор не се съдържа. Едно обаче е сигурно - спрямо стария имот ипотекарният кредитор не може да насочи взискането си (правото си на принудително изпълнение), защото след влизането в сила на регулацията старият имот е престанал да същестува. Ипотекарният кредитор не може и да атакува и изменението на ПУП-а, защото не е сред оправомощените от закона лица за това (чл. 131 ЗУТ). Освен ако не се обоснове малцинственото виждане в доктрината, че ипотеката е вещно право, но не бива да се разчита на тази теза. Може да се мисли и че е налице фактическият състав на чл. 135 ЗЗД, доколкото изменението в регулацията е резултат на правно действие - заповед на кмета на общината или решение на общинския съвет по местонахождение на имота. Вследствие на тези административни актове се променя имота и това води до увреждане на ипотекарния кредитор, като му се намаля обезпечението. Тоест иска се от съда обявяване на относителна недействителност на административния акт. Но и това не ми изглежда основателно, защото би излязло, че спрямо ипотекарния кредитор в отношенията си с ипотекария длъжник регулацията не важи, докато за всички други случаи тя е в сила. Това противоречи принципите на стабилност на административните актове и на стабилността на правния статут на недвижимите имоти.

Иначе кредиторът би могъл да защити своето ипотечно право на основание Чл. 71. от ЗЗД "Изпълнението на срочното задължение може да бъде искано от кредитора и преди срока, когато длъжникът(...) със своите действия е намалил дадените на кредитора обезпечения." Това би могло да се приложи в случая, когато изменението на ПУП-а е станало по инициатива или със съгласието на длъжника. Ако част от имота е отчужден за общински или държавни нужди по Закона за държавната собственост (чл. 33, чл. 41, ал. 1, т. 1) или Закона за общинската собственост (чл. 21, чл. 32, ал. 1, т. 1), тогава държавата/общината би трябвало да заплати на ипотекарния кредитор припадащата му се част, с която е намаляло обезпечението му. В ЗДС и ЗОС не е уредена хипотезата за частично обезщетяване на ипотекарния кредитор при частично отчуждаване на недвижим имот, но не виждам пречка да се приложат по аналогия правилата при цялостно отчуждаване на имота. Според мен при частично отчуждаване за общински или държавни нужди на НИ, ипотекарният кредитор не би могъл да иска нищо от ипотекиралия имота, защото получава обезщетение от държавата и чл. 71 ЗЗД не би могъл да се приложи. ЗЗД говори за действия на длъжника, които в случая не са налице. И ако тази хипотеза не е била изрично предвидена в ипотечния договор, кредиторът не би могъл да иска и допълнение на обезпечението си.

Освен това извън хипотезата на отчуждаване на имота за държавни или общински нужди промяната на регулацията би могла да се разглежда и като повреда на ипотекирания имот (ако тя води до намаляване на стойността му) и в такъв случай кредиторът би могъл да иска от длъжника допълване на обезпечението му и ако такова не му се даде, то по аргумент от чл. 177 ЗЗД кредиторът може да предяви иск с/у длъжника за вреди, както с това си действие кредиторът не се лишава и от възможността да обяви и предсрочната изискуемост на обезпеченото си с ипотеката вземане по реда на чл. 71 ЗЗД и да пристъпи към принудително изпълнение.

По отношение на въпроса какво става с ипотеката. При частичното отчуждаване за държавни или общински нужди в/у отчуждената част ипотеката се погасява (чл. 41, ал. 3 от ЗДС и чл. 32, ал. 3 от ЗОС). Иначе всичко зависи от конкретиката на случая. Ако вследствие на регулацията незначителна част от ипотекирания имот е присъединена към съседния, според мен по-рационално е да се приеме, че ипотеката се погасява в/у незначителната част. Каква част е незначителна е въпрос на преценка в случая и се определя от различни показатели, като например съотношението м/у площта на отнетата част и останалата част на ипотекирания имот, ако ипотекирания имот е застроен, дали се присъединяват към съседния имот и сгради или не и т.н. Другото виждане е, предвид неделимостта на ипотеката (чл. 150 ЗЗД) че независимо каква част се отнема от ипотекирания имот, то и в/у отнетата част ипотеката продължава да тежи. Ако отнетата част отговаря на изискаванията на ЗУТ и подзаконовите актове по приложението му за обособяването на самостоятелен имот, то ипотеката ще се пренесе и в/у този имот. Ако пък отнетата част е станала част от съществуващ и преди това съседен имот, в/у съседния имот ще тежи ипотеката само в/у частта на придадената към него ипотекирана част. Тук въпросът е дали ипотеката се разпростира само в/у тази реална придадена част или тежи в/у идеални части от целия съседен имот, равняващи се на частта на придадената част. Според мен трябва да се предпочете вторият вариант. Аргумент за предпочитане на първия вариант има само ако отнетата и придадена част може да бъде обособена в самостоятелен имот и този имот така може да бъде изнесен на публична продан; в противен случай няма как да се осъществи разпореждане с маломерен имот и на публична продан може да се продава само съответната идеална част от съседния имот.

Ако има взаимно придаване и отнемане на части от съседни имоти, тогава според мен е правилно да се смята, че ипотеката се е погасила за отнетата част и се е разпростряла в/у придадената част (по аргумент от чл. 92, 97 и 98 от Закона за собствеността и чл. 150 ЗЗД (неделимост на ипотеката) - присъединетата част се явява вещ, която е станала част от съседния имот и следва неговото правно положение, т.е. от момента на присъединяването в/у нея разпростира действието си ипотеката). Другата част, отнетата, която се присъединява към съседния неипотекиран имот, в/у нея ипотеката се погасява. Това разрешение е приемливо, ако взаимно придадените и отнети части от съседните имоти са равностойни (кога е налице равностойност трябва да се прецени конкретно). В противен случай може да възприеме второто виждане за действието на ипотеката при взаимно придаване и отнемане на части от съседни имоти - ипотеката се запазва в/у отнетата част от ипотекирания имот, а в/у присъединената няма да тежи ипотека. Тук отново възниква въпросът дали за идеалните или реалните части от съседните имоти тежи ипотеката.

Ако сте колега юрист, ви препоръчвам да прочетете монографията "Ипотеката" от Методи Марков - там този казус е подробно и обосновано дискутиран.

П. П. В събота и неделя няма да разполагав с компютър и интернет - на село съм . Така че, ако се развие дискусия, ще се включа чак в понеделник.
Надявам се да помогнах.

[hidden]

Не става дума за отчуждаване за общински или държавни нужди, но иначе ми беше интересно да прочета за тази хипотеза То в тази връзка се сетих за друг деликатен въпрос - какво става с ипотеката, ако имотът е конфискуван по Закона Кушлев - май тогава ипотекарният кредитор просто не може нищо да направи и губи обезпечението. Евентуално да встъпва в делото за конфискация или да обявява предсрочна изискуемост или да търси обезщетение от ипотекарния длъжник...но то на него са му отнети всички имоти, какво обезщетение...
В случая обаче има само промяна на границите и площите и уравняване. Не съм се занимавал много със ЗУТ, но ми се струва, че в случая може да се приложи по аналогия чл. 16, ал. 6 ЗУТ и както ипотеките преминават от неурегулираните ПИ върху новообразуваните УПИ, така ми се струва, че ипотеката ще премине изцяло и върху новообразуваните УПИ. Ако площта на УПИ е намалена, то според мен кредиторът има право на предпочтително удовлетворение от обезщетението, съгл. чл. 154 ЗЗД.
А Методи Марков съм започнал да го чета отдавна, но все не ми остава време. В монографията има доста спорни разсъждения, така че не съм сигурен дали винаги мога да им се доверя.

[Melly]

Здравейте,
Когато е учредена ипотека върху УПИ и след това с нов ПУП са променени площта и границите на ипотекирания УПИ, ипотекарният кредитор срещу кой имот насочва изпълнението - със старите граници и площ или срещу новия? Ако е намалена площта на УПИ, как се компенсира разликата, кредиторът не се ли уврежда по този начин от новата регулация?

Хмммм, много интересно... поставен въпрос.

Здравей, Quicksilver

Както винаги си изчерпателен. Удоволствие за мен е да те прочета!

Като начало на включването ми само ще отбележа, че Банката си носи риска от това да приеме като обезпечение, условно казано "аморфна вещ"

П.П. По-късно ще пиша повече.

[Melly]

Но пък ровейки си, намерих отговор на въпроса.

В отменения ЗТСУ, последователно във всичките реакции на чл.31:

Чл. 31. (Изм. - ДВ, бр. 104 от 1996 г.) (1) Частите на
съсобствениците в образувани по регулация общи парцели за малкоетажно и
средноетажно застрояване са равни.


(2) Когато образуваният общ парцел е за многоетажно и комплексно
малкоетажно застрояване, частите на съсобствениците съответствуват на
стойността на местата, включени в парцела. Стойността на частите се определя
по реда на чл. 115.


(3) Строежите, съоръженията и другите подобрения, заварени от
регулацията в имотите, от които е образуван общият парцел, се изключват от
съсобствеността.


(4) Ипотеките и другите вещни тежести върху имотите, включени в
парцелите, се запазват върху заварените строежи, съоръжения и други
подобрения и преминават по право и в същия ред върху частта на длъжника в
парцела. При застрояване на парцела с нови сгради тези тежести преминават по
право и в същия ред върху съответните части и дялове от сградата. Ипотеките
и другите вещни тежести се вписват от съдията по вписванията при издаване на
нотариален акт за частите в парцела.

И в ЗКИР

Чл. 66. (1) При разделяне на недвижим имот се откриват отделни партиди за всеки новообразуван имот, в които се вписват номерът на партидата и идентификаторът от кадастъра на разделения имот.
(2) В партидата на разделения имот се вписват номерата на партидите и идентификаторите от кадастъра на новообразуваните имоти и тя се закрива.
(3) Вещните права, ипотеките и другите вещни тежести върху разделения имот се вписват в новообразуваните партиди.


Чл. 67. (1) В партидата на имота, образуван от съединяване на имоти, се вписват номерата на партидите и идентификаторите от кадастъра на образуващите го имоти, както и вещните права, ипотеките и другите вещни тежести върху всеки от имотите.
(2) В партидите на съединените имоти се вписват номерът на партидата и идентификаторът от кадастъра на новообразувания имот и те се закриват.


Чл. 68. (1) Партидата се води на хартия и на друг информационен носител. При несъответствие между двата записа действие поражда този, който е воден на хартия.
(2) Загубена или унищожена партида се възстановява по ред, определен с наредбата по чл. 5, ал. 3.

[Quicksilver]

Здравей, Quicksilver

Както винаги си изчерпателен. Удоволствие за мен е да те прочета!

Здрасти, Melly. Върнах се от село. Радвам се, че поддържам интереса ти. И за мен е удоволствие да чета твоите мнения във форума.
С цитата ти от ЗКИР и с цитирания от hidden чл. 16(6) ЗУТ всичко изглежда изяснено.

Колкото до

...какво става с ипотеката, ако имотът е конфискуван по Закона Кушлев - май тогава ипотекарният кредитор просто не може нищо да направи и губи обезпечението. Евентуално да встъпва в делото за конфискация или да обявява предсрочна изискуемост или да търси обезщетение от ипотекарния длъжник...но то на него са му отнети всички имоти, какво обезщетение...

Аз си мисля, че не бива с лека ръка да преклудираме правата на ипотекарния кредитор.
(Макар, че с тоя противоконституционен закон и още по-противоконституционните му тълкувания и прилагания, с които се налагат обезпечителни мерки (а май и влезли в сила решения има) при липса на причинно-следствена връзка м/у извършеното престъпление и придобитите имуществени права, всичко може да се очаква. Например видях определение за налагане на запор в/у дружествени дялове от ООД и възбрани в/у недвижими имоти, чието основание беше единствено влязло в сила споразумение с наложена пробация на дееца за незаконно притежание на пушка?!? Как чрез незаконно притежание на пушка (която на всичкото отгоре беше и отнета в полза на държавата, ама по НК) ще се стигне до пряко или косвено придобиване по см. на чл. 1 (1) ЗОПДИППД на дружествени дялове и НИ, и то след като пушката вече е отнета, си е фокус, достоен само за Хари Худини. Страшна пушка ще да е била тая, трябва да се обяви за паметник на културата. )
Но да се върна на ипотеката. Смятам, че отнемането в полза на държавата на вещи, придобити от престъпна дейност, не води до прекратяване на ипотеката (освен ако самата ипотека не е свързана с престъпното придобиване. Например с цел прикриване на престъпния произход на недвижим имот се тегли кредит и за неговото обезпечаване се учредява ипотека в/у имота). Първо, трябва да се уточни дали по ЗОПДИППД държавата придобива вещите на оригинерно или на деривативно основание и дали ако основанието е деривативно, няма изрична разпоредба, която да предвижда погасяване на правата на трети лица в/у отнетите вещи. За мене основанието категорично е деривативно - чл. 4-10 от Закона говорят все за лицето, придобило по престъпен начин вещи или за свързани по определени признаци с него други лица. Ако законодателят е искал да въведе оригинеран придобивен способ, то той е трябвало да стори това изрично, както в чл. 78 ЗС, чл. 239 (1,2) ДОПК, при проданта на движими вещи по ГПК, чл. 242 (7) и 242а НК. Ако пък придобиването е деривативно, но правата на третите лица се погасяват, това трябва също изрично да е посочено, както е направено в чл. 41 (3) ЗДС и чл. 32 (3) ЗОС. Всички тези законови уточнения са нужни, защото както никой не може да даде това, което няма (изключенията от този принцип също изрично се уреждат), така и приобретателят придобива вещта в правното състояние, в която се е намирала у неговия праводател. Така че според мене категорично ипотеката се запазва.

[hidden]

Е ако ипотеката се запазва, то...как ще се изпълнява срещу имот, който вече е държавна собственост? Не е ли приложим чл. 519 ГПК?

[Quicksilver]

Е ако ипотеката се запазва, то...как ще се изпълнява срещу имот, който вече е държавна собственост? Не е ли приложим чл. 519 ГПК?

Според мен в конкретния случай чл. 519 не би следвало да се прилага, макар и да могат да се формулират аргументи и за противната теза. А особеността на конкретния случай представлява, че държавата се явява трето лице спрямо дълга, което е придобило ипотекиран имот и отговорността й се изразява във възможността да претърпи евикция от ипотекирания имот. Мисля, че чл. 519 трябва да се прилага само когато взискателят има парично вземане с/у държавата, но не и когато взискателят има парично вземане с/у трето лице, което вземане е обезпечено с ипотека, като впоследствие ипотекираният имот се придобива от държавата. Само в първия вариант взискателят трябва да предяви изп. си лист директно на държавата за плащане (Министерството на финансите). В конкретния случай той и да постъпи така, държавата няма да му плати нищо, защото тя не му дължи плащане на парична сума. Тази сума я дължи единствено главният длъжник, който, ако не плати на падежа, за ипотекарния кредитор възниква правото да иска публичната продан на ипотекирания имот независимо в чия собственост е той (чл. 173, ал.1 ЗЗД). Другата възможност - да приемем, че ипотека има, но ипотекираният имот не може да бъде осребрен по реда на публичната продан, е абсурдна. Дали въобще е възниквал такъв случай в практиката и как той е бил разрешен обаче на мен не ми е известно. Търсих в АПИС и не открих.

Но ако след придобиването на ипотекирания имот от държавата той се е превърнал в публична държавна собственост (отнетото по Закона Петканов/Кушлев имотче е нейде м/у Стара Загора и Карнобат и в/у него вземе, че се построи част от липсваща отсечка на магистрала "Тракия" - ето Румяна Желева обеща: "ГЕРБ завършва "Тракия" до две години" http://www.google.bg/search?hl=bg&clien ... B8&spell=1 ), то тогава ипотеката се погасява именно защото имотът се е трасформирал от частна в публичана собственост, даже направо в изключителна държавна собственост. Друг е въпросът обаче как ще се доказва публичната/изключителната държавна собственост в хода на изпълнителния процес, ако имотът не е толкова очевидно изключителна държавна собственост. Набързо се състави един АП(И)ДС, вписан или невписан в СВ, и се представи на съдебния изпълнител. Той как би трябвало да постъпи - да прекрати изпълнението, позовавайки се само на АП(И)ДС-то, да установи дали наистина имотът е станал публична/изключителна държавна собственост (все пак прави опис на имота и може да установи дали са налице хипотезите по чл. 2 ЗДС) и в зависимост от установяването да продължи или прекрати ПИ или направо да си продължи принудителното изпълнение, без въобще да се занимава с въпроса публична, частна или изключителна държавна собственост е имотът? След като ГПК в чл. 483 задължава СИ да провери кой е собственикът на имота, СИ трябва да установи и какъв вид собственост е имотът. Още повече че трайната практика на ВАС - с известни отклонения - е, че АДС-тата и АОС-тата не подлежат на пряк съдебен контрол за законосъобразност, тъй като са вътрешноведомствени актове, които не засягат права, свободи или законни интереси на граждани или юридически лица.

[hidden]

Дали въобще е възниквал такъв случай в практиката и как той е бил разрешен обаче на мен не ми е известно. Търсих в АПИС и не открих.

Има такъв случай, само че решението на Комисията Кушлев още не е влязло в сила (то аз не се сещам да има изобщо досега влязло в сила тяхно решение )
Едва ли с конфискацията собствеността се трансформира в публична държавна, по-скоро според мен става частна държавна, по смисъла на ТР на КС № 19 от 21 декември 1993 г. В Закона Кушлев не пише и какво се случва с обезпеченията върху имота след отнемане на имуществото в полза на държавата, пише само, че

Чл. 29. Третите лица, които претендират самостоятелни права върху имуществото, могат да встъпят в делото, като предявят съответния иск пред първата инстанция.

И толкова. Не пише нищо и за обезщетение на ипотекарния кредитор, както е в хипотезата на чл. 154 ЗЗД и чл. 41 ЗДС...няма аналогична на чл. 41, ал. 3 ЗДС норма...нищо. Законодателят не се е сетил за тази хипотеза и е оставил празнота, която трябва да се запълва по тълкувателен път.
Ако се приеме, че ипотеката се запазва, то престъпникът спокойно ще се "застрахова" срещу всеки опит да му бъде конфискувано имуществото, като просто го ипотекира/заложи. Ако се приеме, че ипотеката се погасява, то тогава ще се увреди третото лице-ипотекарен кредитор, което няма вина за това, че длъжникът му е придобил собствеността по престъпен начин. Едно компромисно решение би било да се гледа кое вписване е първо по ред - дали ипотеката или исковата молба на Комисията. Но и така въпросът виси и според мен е нужно de lege ferenda законодателят да уреди този въпрос изрично.

[Quicksilver]

Едва ли с конфискацията собствеността се трансформира в публична държавна, по-скоро според мен става частна държавна, по смисъла на ТР на КС № 19 от 21 декември 1993 г. В Закона Кушлев не пише и какво се случва с обезпеченията върху имота след отнемане на имуществото в полза на държавата, пише само, че

Чл. 29. Третите лица, които претендират самостоятелни права върху имуществото, могат да встъпят в делото, като предявят съответния иск пред първата инстанция.

И толкова. Не пише нищо и за обезщетение на ипотекарния кредитор, както е в хипотезата на чл. 154 ЗЗД и чл. 41 ЗДС...няма аналогична на чл. 41, ал. 3 ЗДС норма...нищо. Законодателят не се е сетил за тази хипотеза и е оставил празнота, която трябва да се запълва по тълкувателен път.
Ако се приеме, че ипотеката се запазва, то престъпникът спокойно ще се "застрахова" срещу всеки опит да му бъде конфискувано имуществото, като просто го ипотекира/заложи. Ако се приеме, че ипотеката се погасява, то тогава ще се увреди третото лице-ипотекарен кредитор, което няма вина за това, че длъжникът му е придобил собствеността по престъпен начин. Едно компромисно решение би било да се гледа кое вписване е първо по ред - дали ипотеката или исковата молба на Комисията. Но и така въпросът виси и според мен е нужно de lege ferenda законодателят да уреди този въпрос изрично.

И аз това казвам - конфискуваното имущество по тоя закон става частна държавна собственост. А може само впоследствие да е стане публична, ако за него възникнат хипотезите, уредени в чл. 2 от ЗДС. А щом исковата молба/възбраната на КУИППД е вписана преди ипотеката, то това и de lege lata значи, че ипотеката е непротивопоставима на КУИППД и отчужденото впоследствие имущество ще е без ипотека.