forum.lex.bg

Здравейте,
Обръщам се към вас със следния проблем, за т.н. второ мнение – което често е по-значимо от първото
Въпросът е личен. Изнасям го в общи линии.
Преди време баба ми и дядо ми получиха, като обезщетение (чрез съдия изпълнител) за „неизпълнение“ от строителя, самостоятелен парцел, който парцел обаче се оказа част от общ ПУП към завършената, в съседство сграда.
По план е напълно завършена 2/3 от сградата (общо казано – върху 2/3 от регулирания парцел) и вече редовно се експлоатира от собствениците на жилища, които в завършителен етап се принудиха да си съберат немалка сума за довършване. А от строителя – „ни вест, ни кост“.
Останалата 1/3 (общо казано) от парцела (близо 280м2+), остана нерезлизирана, недокосната, представляваща дворно място, в стари граници, смостоятелен имот, прехвърлен на строителя и присъединен при началните мероприятия, преди време. С др. думи, по нея не беше започнато абсолютно нищо.
Впоследствие по една или друга причина нещата придобиха тегаво развитие и до „изпълнение“, по договореното и очакваното от нас не се достигна, което ни даде и повод да осъдим строителя, като въпросният парцел бе, така да се каже единствения му налиичен актив, в/у който се наложи обезпечение.
Решението бе в наша полза и удоволетворението след преживяните немалко несгоди и загуби на време и средства от нас, през последните общо 15 години, бе окуражаващо, до момента в който се сблъскахме с обвързващото действие на режима на ПУП към имота.
През цялото врме след Решението, тясно действаха с частен съдебен изпълнител, в който бяхме сигурни че ни съдейства за справедливото събиране на вземането. Истината е че баба ми и дядо ми не баха осветлени много по въпроса (по отношение на регулацията), при положение че учатваха в публичната продан с размера на вземането.
Нашето мнение е, че ако тогава бяхме наясно, може би щяхме да предпочетем да се въздържим от закупуване, чрез прихващане. При положение, че дори се надплати немалка сума, трябваше ли да сме наясно че предобиваме парцел в регулация?!
Не знам и явно вече е без значение кой какво е бил длъжен да направи тогава, но резултатът е факт, настъпил вече преди години.
Самия имот е с осигурена самостоятелна инфрасруктора – ток и вода и мисля че към 13м лице към улицата. В съседство се намира още един „къщен“ имот, който след евентуално обединенение с придобития от нас парцел би се развил инвиститорски интерес. Комшиите там са също принципно заинтересовани в тази насока. От другата страна е калкана на построената сградата.
Големият проблем идва от невъзможността да „извадим“ нашия имот от УП-то в което се намира.
Компетентни за това са общината и по специално градоустроствяения отдел, гл.архитект и съвета към него, като заповедта за изменение е в разпореждане на кмета.
Многократно се обръщахме към общината с мотива, че към този имот строителните мероприятия се невъзникнали, не са започнати, плана не е приложен, още по-малко изпълненен.
Търсим като основание на нашето искане, текстовете по §22т.2, във връзка с §8т.3 от ЗУТ.
Разбирасе това се вършеше със съдействието на адвокат – наш близък роднина.
Общината, категорично ни заявяват, че без нотариално заверено съгласие – на лицата посочени по кад.схема, като други собственици на поземлени имоти в ПУП-а и то дори под формата на някакъв предврителен договор - не допускат изменение.
За тези лица те твърдят, че са заинтересовани, в което да ви кажа честно може би има резон понеже, до колкото разгръщтах ЗУТ и АПК са дадени определения за „заинтересовани лица“, при издаваните актове.
Вече реално и справедливо – кой, до колко има интерес, или право да го провожда в определни случаи и кой интерес е „по – интерес“ и чии интерес до колко и как се нарушава, е според мен предмет на теория и тълкуване
Рабирасе също ви е ясно, че в почти всички подобни случаи, до колкото се срещат - такова съгласие е практически трудно осъществимо.
Още повече че данните на Кадастъра, по отношение на собствеността и на лицата са неизрядни, неточни, дори озадачавщо се посочва че за определени лица „няма данни“.
Ние знаем, че някой лица са починали, други са в чужбина, трети неоткриваеми или с умствени увреждания.
Мнението на Общината по приложението на §8 (това което ни подхвърлят, неофициално) е че става въпрос за дължими от тях промени на принудително регулирани парцели преди икономическите промени на общетсвени живот (с приемането на новата КРБ), останали в „тежест“ на наследени или новопридобити имоти по един или друг нчин и това не се отнасяло за т.н. доброволно учредена регулация.
Така естественото възражение, което се поражда у нас е, че когато когато се престъпва към учредяване на каквото и да е било то това се прави доброволно разбирасе, но за постигането на определена цел. И когато тя не бъде постигната поради виновно чуждо поведение, законът и институциите би трябвало да осигуряват възможност за защита интересите на правоимащия и ощетения до максимална степен. Но това пак е в кръга на разсъжденията
И така...
Катеогоричните предложеия са да се наберат съгласия - по един или друг начин, с нулев оглед на обективната действителност. Което направо ми призлява като си помисля и за което се опасявам че е така.
Има, включително и тук доста описани и отсъдени подобни случаи, но не и конкретно по нашия такъв.
Явно е безспорен
Въпросът е граша ли ?!
Има ли, според вас, други основания, които биха предпоставили облагодетелстваща за нас заповед на кмета.
Как според вас би решил съда.
Предварително ви благодаря за вашите мнения и коментари!

Има доста противоречия в изходната информация. Самостоятелен парцел ли сте придобили или 1/3 иделани части от застроен имот?

Да ви кажа честно имах предвид че парцела заема 1/3 (идейно, грубо казано, от ПУП-а), където трябваше да се строи също - в общ проект-отделна секция,но една обща сграда.
Или представете си така -че от това което трябваше да се строи и поради което се инициирва тогава регулацията се построява едва 2/3 от плануваното или можем да го наречем 3/4, няма да сгрешим.
Въпроса е че това което остава си е имот в посочени имотни граници, квадрати(от съдя изпълнителя), представляващ самостоятелен преди регулацията имот, в своите граници. Самостоятелен имот но зависим от съществуващата регулация-до колкото не греша.
От това, което притежаваме други съсобственици нямаме. Макар че май тия от община и кадастър ги пишат някои лица собственици или с о.в.п.на строеж веднъж съобразно старите им дворове, друг път вземайки предвид размера на целия пуп - варви че ги питай..!
Ама ние там не спорим с никого за собственост, а търсим начин да преодолеем изискуемото съгласие на т.н заинтересовани лица.
С други думи се чувстваме в правото си да искаме промяна на регулация без да набираме исканите от нас съгласия, предвид че имота който получихме е (пак повтарям) в старите си граници а по него нищо не е пипвано строено и т.н., освен че е част от ПУП, което се оказва, че не малко.
Търсим друг законов начин освен тоя със "съгласията".
И така

Интересно е мнението на архитектът, с който работите. Дали е възможно образуването на самостоятелно УПИ, включващо неизградената секция, на калкан с вече построеното?

Иванов, бъркате терминологията и нищо не се разбира. Цитирайте точно това, което пише в постановлението за възлагане - УПИ, площ, идеални части или не

...един момент

Вижте, извинявам се за нахвърляната информация, ще се опитам да бъда по-точен.
Взех документите да ги разгледам, за да изнеса по ясно нещата:
През ‘97г.се образува нов общ УПИ, който включва няколко тогава имота (вкл. и въпросният наш сега, тогава самостоятелен имот със собствен номер).
Новият УПИ е състваен, въз основа на одобрен застр. план. за жилищна сграда с гаражи и помещения.
От тази сграда се построява да речем ¾ от плануваното, а ¼ остава недостроена, по план където е трябвало да се строои вкл. и върху този въпросен наш парцел, част от вече общия УПИ.
В Постановлението е посочено следното (общо – предвид публичността на форума):
....По изпълнително дело....възлага дворно място, с посочена площ по нотариален акт (явно изхождащ от длъжника)...м2, образуващо имот №...., по стария кадастрален план на града, а по кадастралната карта и регисри на града, включено в поземлен имот с идентификатор.....и трайно предназначение и т.н (има се предвид УПИ-то от 97-ма г.), като(цитирам точно) - "възложеният имот представлява 21% идеални части от образувания УПИ с площ...м2, при граници на новообразувания имот.. изброяват се други имоти очевидно вътре в УПИ-то, със съответните им номера - до колкото виждам и по приложена към Постановлението скица (от ч.с.изпл.) от 2007-ма г.
Виждате, че тук първо се говоори за
-иделани части от новообразуван УПИ с площ...
И второ за:
-граници на новообразувания имот, като за гранични се изброяват имотите в УПИ-то, както се вижда от скицата към постановлението.
!!!Сега тук скиците, вече които са вадени от "новия" Кадастър - УПИ-то излиза с един номер и изброени
собственици:
- веднъж с посочен % от площа на целия УПИ.
- Други двама съсобственици са посочени в идеалните си части от стария им общ имот – понастоящем включен в УПИ-то (реално част от зермята под сградата)
- За трети пише че въобще „няма данни за идеални части“ ?!
- Други еди колко си „% от правото на собственост“ – (само това) и т.н.
Това е. Какво да ви кажа...
Според мен, предполагам и според вас обвързващите актове трябва да са максимално ясни за техните адресати!!В случая нещата ми изглеждат несериозни в отношението на издващите ги.
Блгодаря Ви за вниманието и търпението до момента!!
Опитах се да изнеса нещата, като все пак запазя дискретност -предвид публичността на форума. Ако е необходимо съм готов да допълня.


П.П. Това което иксаме е Общината да ни уважи правото за именение на УПИ-то, във връзка с имота който притежаваме и който е с площ и граници (дори посочени в Постановлението), такива каквито са били прдеи влизането му в УПИ-то, с мотива че строително мероприятие там не беше започнато, търсейки подкрепа в текстовете на §8т.3, във връзка с §22т.2 от ЗУТ. Твърдим отпаднало основание за включването на нашия имот в образувания УПИ - непостроена сграда, неизпълнен застр.план.
От Общината не се дават пояснениея относно правотата ни (а може би и не би трябвало), а само категорично и многократно се заявява че за "изменение на съществуващ УПИ се исака „съгласие“, съобразно текстовете на чл.15(2) и заинтересуваните лица, съобразно чл. 131 от ЗУТ:
чл.15(2)"Границите на урегулирани поземлени имоти могат да се променят с план за регулация само със съгласието на собствениците им, изразено със заявление и предварителен договор за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи."
Питаме кои собственици ?? Понеже на възлножения ни имот сме само ние собственици.
Айде заявление хубаво, ами какви предварителни договори. Кой на кого да прехвърля собственост??
Чл. 131. (Изм. - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) (1) Заинтересувани лица при съгласуването и одобряването на устройствени схеми и планове и техните изменения са собствениците и носителите на ограничени вещни права според данните от имотния регистър, чиито недвижими имоти са непосредствено засегнати от предвижданията на подробния устройствен план.
(2) Непосредствено засегнати от предвижданията на подробния устройствен план недвижими имоти са:
1. имотите - предмет на самия план;
2. съседните имоти, когато са включени в свързано застрояване;
3. съседните имоти, включително имотите през улица, когато се допускат намалени разстояния;
4. съседните имоти, когато се променя предназначението на имота - предмет на плана;
5. имотите, които попадат в определените с нормативен акт хигиенно-защитни зони, изискващи се за предвиденото по плана застрояване.
Айде в последният текст има резон!!
Но може ли да се противопостави отпадналото основание за образуването на УПИ, по отношение на нашия имот(парцел) и да се иска изменение във връзка с него, предвид обстоятелствата.
Кои трябва да бъдат заявители за изменението – само ние или всички в ПУП-а и защо??
!!! Сега имайте предвид, че имаме изготвен Проект за регулационна промяна (от лиц. геод.), допуснато със заповед на кмета, по мнение на гл. Архитект – изготвен непосредствено след възлагането.
В него се говори за - новообраз. УПИ с посочената площ на нашия парцел, от общатия размер на площта на „голямото“ УПИ , със съответния остатък от него. Или (например) - за нашето се сочи, че е 200м2 от 1000 и се допълва че извадени нашите 200, остатъка е 800...и т.н.
Проекта за именение се основава на приложената към Постановлението скица, издадена към 2007 от Общината, та дори и кадастралната скица от новия „Кадастър“ където общото УПИ е посоченое само с един номер. Предложена е вътрешна рег.линия за нашия имот; посочена е същетвуваща инфраструктура към него.
Помислете и кажете. На вас как ви се струва?!

ivanov303 написа: ...."възложеният имот представлява 21% идеални части от образувания УПИ с площ...м2, ....

Придобили сте 21 % идеални части от УПИ, а не еди колко си кв.м. в незастроената част. Какво е било преди, не е от особено значение. Като се вземе предвид, че имотът е застроен, т.е вероятно има учредено право на строеж, предполагам, че сте придобили гола собственост без особена стойност. Дори да се оформи ново УПИ в незастроената част, ще имате същите 21 % идеални части от него, в съсобственост със същите собственици. Казусът изисква задължителна консултация с адвокат, който да провери документите и да прецени имате ли въобще полезен ход.
Това което можете да направите и сами е да проверите в съответната служба по вписване, имали учредено право на строеж и сделки с построените обекти.

kdkrastev1234 написа:Дори да се оформи ново УПИ в незастроената част, ще имате същите 21 % идеални части от него, в съсобственост със същите собственици.

Имате предвид, че дори и да си го отделим в самост.УПИ, пак не можем да разполагаме свободно с него.
Защо собствениците на други имоти в УПИ-то, наричаме съсобственици.
Четох по въпроса откривам, че при УПИ-тата се поражда някакъв вещноправен ефект едва ли не със сила подобна на съсобствеността. Може би това имате предвид?? Но до какава степен и в кои случаи се изключва необходимото съгласие.
Ние тук, всъщност какво наричаме "съсобственост" и "собственици" или "съсобственици"?!!!
Като ние сме единствени собственици с посочен имот в граници и размер. Ако искаме изменение и ако се иска съгласие на собствениците на останалите имоти(на където бият нещата - ако се има предвид собственици на останалите имоти), то не е ли достатъчно, ако се взема предвид защита на техните интереси само да се уведомят със съобщение по съответния ред и срок за обжалване на изменението.
С риск да ви водя в отговора, стои въпроса - до колко има връзка чл. 15(3) и чл.134(2) т.6 от ЗУТ и до колко е относима по този случай?
А относно проверката, която препоръчвате може би е във връзка с изясняване на списъка към притурката със посочените собственици по кадастралната карта, за която се опитах да ви обясня че е безобразно нахвърляна??
Съгласен съм че без адвокатскио съдействие няма да мине, но е малко деликатно, предвид че имаме наш роднина, който е по точно дипломиран юрист, но не и действащ адвокат.
Иначе ви благодаря за вниманието до момента!!

ivanov303 написа: ... Защо собствениците на други имоти в УПИ-то, наричаме съсобственици...

УПИ-то е едно и няма други имоти в него. Някога е имало, но след обединяването им това е без значение. Сега вие притежавате 21 % ид.ч, т.е другите 79 % ид.ч. са на други и те са ваши съсобственици. Незастроената част също е съсобствена, а не ваша.
ЗУТ-а не го коментирам, тъй като той определя правилата за промяна на регулационните граници /в случая за разделянето на УПИ-то/. Процедурата изисква съгласието и на притежателите на другите 79% ид.ч. от земята, и на собствениците на правото на строеж /на отделните обекти в построената сграда/. Мисълта ми е, че дори и да успеете да разделите сегашното УПИ на две нови УПИ-та- застроено и незастроено, то вие няма да станете автоматично собственици на незастроеното, а ще притежавате по 21% ид.ч. от всяко от тях.
А проверката в Службата по вписване е за да се установи статута на собствеността - кои са собствениците на останалите 79 % от земята, кои са собственици на построеното. И най-вече дали няма учредено право на строеж и върху незастроената част, което би усложнило още повече нещата. Защото всеки от тях има собствени интереси и може да жали.

Възприемате регулационният план изолирано от останалите елементи на Подробния устройствен план. Каквато грешка (често срещана) е допуснал и проектантът - геодезист.
Необходими са и архитект , и адвокат, за да бъде преценено влиянието на бъдещо регулационно изменение.

Като изхождам от факта (а за този факт говори наличието на КК, която е събитие възможно след 2001г.) че възлагането по изпълнителното дело е станало след 01.04.2001г. Смея да твърдя, че днес Вие сте реален собственик само на

ivanov303 написа:....възлага дворно място, с посочена площ по нотариален акт (явно изхождащ от длъжника)...м2, образуващо имот №...., по стария кадастрален план на града, а по кадастралната карта и регисри на града, включено в поземлен имот с идентификатор.....и трайно предназначение и т.н

. Нямате никаква съсобственост в идеални части в УПИ еди кой си. Това следва от §8 ал.1 ПР на ЗУТ според който "След изтичане на сроковете по § 6, ал. 2 и 4 отчуждителното действие на влезлите в сила, но неприложени дворищнорегулационни планове за изравняване на частите в образувани съсобствени дворищнорегулационни парцели...се прекратява.". А, че този Ваш имот представлява някаква и.ч. от УПИ еди кой си, не значи че сте в съсобственост докато не настъпи евентуално събитието по §8 (2) т.1 ПР на ЗУТ. По въпроса има и тълкувателно решение мисля №3 на ВКС

julyanvonemona написа:Като изхождам от факта (а за този факт говори наличието на КК, която е събитие възможно след 2001г.) че възлагането по изпълнителното дело е станало след 01.04.2001г. Смея да твърдя, че днес Вие сте реален собственик само на

ivanov303 написа:....възлага дворно място, с посочена площ по нотариален акт (явно изхождащ от длъжника)...м2, образуващо имот №...., по стария кадастрален план на града, а по кадастралната карта и регисри на града, включено в поземлен имот с идентификатор.....и трайно предназначение и т.н

. Нямате никаква съсобственост в идеални части в УПИ еди кой си. Това следва от §8 ал.1 ПР на ЗУТ според който "След изтичане на сроковете по § 6, ал. 2 и 4 отчуждителното действие на влезлите в сила, но неприложени дворищнорегулационни планове за изравняване на частите в образувани съсобствени дворищнорегулационни парцели...се прекратява.". А, че този Ваш имот представлява някаква и.ч. от УПИ еди кой си, не значи че сте в съсобственост докато не настъпи евентуално събитието по §8 (2) т.1 ПР на ЗУТ. По въпроса има и тълкувателно решение мисля №3 на ВКС

Точно така придобили сте имот, но не и УПИ, или ид.ч. от УПИ
Тълкувателните решения:
За действието на §8, ал. 1 ЗУТ
И за това кога регулационният план следва да се счита за приложен

Е човекът чу каквото искаше и се уреди с още десет години ходене по мъките
А аз само да попитам, ако приемем че регулацията не е приложена, т.е първоначалното положение се възстановява автоматично, какво става с построената сграда, респ. с правото на строеж и собственост върху отделните й обекти?

kdkrastev1234 написа:Е човекът чу каквото искаше и се уреди с още десет години ходене по мъките
А аз само да попитам, ако приемем че регулацията не е приложена, т.е първоначалното положение се възстановява автоматично, какво става с построената сграда, респ. с правото на строеж и собственост върху отделните й обекти?

Не е следвало в съсобствен по регулация (чл.31 ЗТСУ отменен) дворищнорегулационен парцел да бъде разрешавано строителство. Това се извежда от разпоредбите на чл.чл.41 (2) и 56 (11) ЗТСУ (отменен), съгласно които строителството се разрешава след уреждане сметките по регулация. Понеже в практиката съществуваше масово неспазване на това условие, сега след отпадането ex lege на съсобствеността по регулация, ако някой някому е отстъпил право на строеж върху парцел с неуредени сметки по регулаци, и след като тогава уреждането на сметките е било в тежест на приобретателите на парцела в същата тежест е и придобитото суперфициарно право. Не съм юрист - още по-малко съдия, но за мен от такова положение когато е разрешено строителство при неспазване изискванията на тогавашния ЗТСУ, не би следвало да могат да се черпят ползи за когото и да е от собствениците на сградата.

Ще си позволя да опонирам на уважаемите господа julyanvonemona и karanedeff - § 8 от ПР на ЗУТ е неприложим в случая. Доколкото разбирам от обясненията на питащия, с ид. части от така образувания УПИ са извършвани разпоредителни сделки - следователно, дворищната регулация може да се счита за приложена. Оттук нататък - доброволна, или съдебна делба на УПИ по реда на чл. 200 или чл. 201 от ЗУТ.

От кой точно пасаж на питащия заключи че

vdggbg написа: Доколкото разбирам от обясненията на питащия, с ид. части от така образувания УПИ са извършвани разпоредителни сделки - следователно, дворищната регулация може да се счита за приложена. Оттук нататък - доброволна, или съдебна делба на УПИ по реда на чл. 200 или чл. 201 от ЗУТ.

Прочетете внимателно обясненията (макар и доста объркани) на питащия. Там става въпрос за "присъединяване", "прехвърляне в полза на строителя", и т. н. Отделно - придобиването на идеалните части от УПИ чрез възлагане, в резултат на публична продан, също е вид разпоредителна сделка. И, не на последно място - имотите в кадастралната карта се отразяват в съответствие с титула на собственост - следователно, ако се изключи хипотезата за грешка в КК, става въпрос за съсобствен урегулиран имот с приложена дворищна регулация.

Прав сте vdggbg, при такива объркани термини и при липса на каквато и да е графика тезите ни лесно могат да бъдат бламирани. След влизането на ЗУТ в сила, запазилите по силата на §6 (1) ПР на ЗУТ действието си ЗРП предвиждахт общи парцели с включени в тях имоти за т.н. "Обществено жилищно строителство". Съгласно чл. 22 ЗТСУ (отменен) тези парцели представляваха елемент на "ЗРП за обществени мероприятия". Със ЗУТ обаче детерминира "територии за предвижданията на публичното собственост", което не е тъждествено с парцел за "обществено жилищно строителство. В това пространство би следвало действащия план да се измени според изр.второ на посочения §6 (1) където е записано че Посочените планове се изменят при условията и по реда на този закон. - в случая чл.134 (1) т.1 ЗУТ, но тази особеност и до днес не се отчита. В такъв случай разбира се че не става въпрос за съсобствен по регулация дворищнорегулационен (съгласно чл.31 ЗТСУ - отменен) парцел и е било възможно собствениците на имотите включени в предвижданията на "ЗРП за обществените мероприятия" да са учредявали вещни права и извършвали прехвърлителни сделки (това никога не е било забранявано)върху отделни имоти или части от тях включени в такъв интегриран парцел. Така или иначе възстановената собственост е върху конкретен имот а ако става въпрос за парцел за обществени мероприятия въбще никога не е възниквала съсобственост по регулация,. вероятноста объркването да е върху грешка в КК клони към нула.

Едва ли случаят е такъв - по-скоро става въпрос за строителство от предприемач, при което собствениците по своя инициатива (или на предприемача) са обединили имотите си в общ УПИ, учредили са в полза на предприемача право на строеж (вероятно за сграда, състояща се от две тела, с дилатационна фуга помежду им), което е частично реализирано, и частично погасено по давност - с всички произтичащи от това последствия, които любезният ни Законодател е пропуснал да уреди като хората.