forum.lex.bg

Дълго, сложно, скъпо-
статия в Капитал от 23 май 2014г

Бюрокрацията при промяната на предназначение на помещение отнема много месеци, десетки документи и хиляди левове

http://www.capital.bg/biznes/imoti/2014 ... jno_skupo/

В световната класация Doing Business България заема не особено престижното 58-о място сред 189 държави. По един от ключовите показатели – процедурата по издаване на разрешение за строеж, обаче страната ни е твърдо в долната половина. Резултатът едва ли учудва. А случаите, за които ще разкажем, обясняват и защо е такъв. Историите са на хора, които започват малък бизнес – отваряне на магазин или заведение. И минават през дълга, скъпа и сложна процедура по узаконяване на помещенията за него. В тези случаи мудната администрация и обраслото с противоречиви норми и правила законодателство не само не помагат, но и пречат. А промяната на тази картина засега е в сферата на добрите пожелания.

Седем месеца по-късно
Шест хиляди лева, седем месеца, подготовка на проект, строителен надзор и общо над 35 документа. Това е равносметката дотук на Петър Петров (името е променено), собственик на партерно помещение в София, който миналата есен решил да промени предназначението му – от търговски обект в заведение (виж илюстрацията).
В сегашния си вид процедурата е като тази за ново строителство – изисква се инвестиционен проект, минава се през съгласуване с ВиК и електроразпределително дружество, ангажира се фирма за строителен надзор, а завършеният обект се въвежда в експлоатация и подлежи на категоризация. Самото строителство се случва някъде между всичко това, а в случая на Петър Петров то включва просто освежителен ремонт и покриване на изискванията за достъпна среда.
Процедурата за промяна на предназначението на въпросния обект още не е приключила и вероятно до края срокът ще нарасне с още месец-два, а сумата – с още няколко стотин лева. За собственика на помещението обаче има и пропуснати ползи под формата на неполучени наеми. Плюс горчивата констатация за лошата среда за бизнес у нас.
"Постоянно се говори за програми, по които безработни се преквалифицират в предприемачи. Обучават ги и след това ги хвърлят във всичко това, при това още преди да са започнали някакъв бизнес", обобщава Петър Петров.
По думите му през същата разрешителна процедура минава и човек, решил да прави палачинки на морето на място, където преди са се продавали дрехи. Или пък този, който сменя статута на жилище, за да отвори езикова школа. Резултатът е, че законът се заобикаля или предприемачите се обезкуражават.
Според Богомил Николов, собственик на консултантски бизнес, пряк ефект от бюрократичната процедура е и загубата на работни места, а най-потърпевши са хората с малък бизнес и трима-четирима служители. Той също смята, че правилата за дребни преустройства са толкова тежки, че насърчават хората да ги заобикалят.
Дава пример с бизнеса на съпругата си – малка пекарна, в която са ангажирани 11 души. В нейния случай също се наложила промяна на предназначение - от магазин в кафе-сладкарница, преди обектът да заработи. Процедурата отнела 10 месеца. Три от тях – за съгласуване на инвестиционния проект с Националния институт за недвижимо културно наследство (НИНКН), тъй като помещението е в сграда - паметник на културата. Междувременно от общината поискали и становище дали е необходима екологична оценка, което ангажирало допълнителни разходи и време. Всичко това – за да разрешат пребоядисване на помещението и включване към съществуващ комин в сградата, т.е. дейности, които не налагат конструктивни или архитектурни промени.
Историята има и продължение. Месеци по-късно получаването на тротоарно право за четири маси към пекарната минало през съгласуване с КАТ, с Центъра за градска мобилност и отново с института за културно наследство. Документите били подадени в института през април, а отговорът дошъл през септември. По закон срокът за отговор е два месеца.


Обрасъл в недоразумения

На Закона за устройство на територията (ЗУТ) от години му се носи славата на "ужаса" на юристите. И не само на тях. Основният строителен закон регламентира всичко – от описаните по-горе преустройства на помещения до изграждането на магистрали и атомни централи. "Обрасъл" е със стотици съгласувателни режими и препратки към други нормативни актове, а с годините претърпя и немалко промени.
Според изпълнителния директор на Камарата на строителите в България (КСБ) Иван Бойков проблем са не само огромният брой свързани със ЗУТ наредби и закони, но и фактът, че често не са съгласувани помежду си. Като грешка отчита и еднаквите правила за въвеждане в експлоатация на малки и на големи строежи.
"Всичко това създава огромна административна тежест за бизнеса", смята той. Като се добави и правото на местните администрации да въвеждат различни такси, тежестта става и финансова.
В допълнение администрацията често не спазва сроковете за произнасяне (виж примера с института за културно наследство). Затова строителната камара настоява да се въведе и правилото за мълчаливо съгласие – непроизнасянето в срок се приема за положителен отговор.
"В момента обаче системата е такава, че този принцип не работи. Навсякъде искат документи", коментира Иван Бойков.
Според потърпевшите от бюрокрацията предприемачи процедурата по промяна в предназначението на обекти трябва да мине на уведомителен режим и последващ контрол от общините, стига да не се правят конструктивни промени. От КСБ обаче не одобрява отпадането на разрешенията за строеж при процедурата, тъй като се засяга интересът на останалите собственици в сградата. Част от свързаните с нея разрешителни режими обаче може да станат уведомителни. Например съгласуването с ВиК и енергото при дребни преустройства в съществуващи сгради, дава пример Иван Бойков.
Такава е практиката в Германия, където всеки, който строи, намира най-близката точка за ток и вода и се свързва към нея. Разликата между там и тук обаче е работещият кадастър, където въпросните точки са отразени.
Министърът на инвестиционното проектиране Иван Данов също често дава германското строително законодателство за пример. Критикува и голямата административна тежест за бизнеса, а малко след встъпването на поста заяви, че се работи по чисто нови закони, които да заменят ЗУТ – закон за териториално устройство и закон за инвестиционното проектиране и строителството. КСБ също има свои проекти.
Заявката е да се облекчи процесът на инвестиционното проектиране. Засега обаче от министерството не коментират как ще стане това, тъй като работата по нормативната уредба е "в начален стадий". Освен това за приемане на ново строително законодателство ще трябва политическо решение.
Така за момента единствена видима крачка в тази посока са обявените в началото на годината мерки на правителството за облекчаване на административната тежест. Те включват и предложения на министерствата на регионалното развитие и на инвестиционното проектиране за промени в строителното законодателство. Като това да се опрости процедурата по промяна на предназначението на сгради или части от тях, ако не се извършват строително-монтажни работи. Също да отпадне съгласуването с екоминистерството при по-малките строежи (последното бе изтълкувано като лобистка промяна в полза на проекта в Карадере).
Освен че са решение "на парче" обаче, тези промени също се очертават като доста бавни – все още не са приети от Министерския съвет, а гласуването на конкретни текстове в парламента се очаква най-рано наесен. Дотогава остава да стискаме палци България да не пропада още в класациите за правене на бизнес. Което за съжаление също няма да е учудващо.

Изразявам пълно одобрение за "МЪЛЧАЛИВО СЪГЛАСИЕ" Подавам искане да ми се разреши ................В закона е записано 30 дни за отговор. В този срок няма отговор. Да се счита за мълчаливо съгласие. И това не само по ЗУТ, а по всички закони, правилници, наредби, указания и т.н. неизброими административни актове.

Въпросът е сложен, защото от другата страна са професионалисти! Между другото аз се отказах от търговията именно за този казус и му знам цялата история. В СО има още мои жалби до СГС за отмяна на Наредбата на СО, които висят тям от 1998-2000 г. и за които до 2002-2003г. съм пускал по 7-8 молби до съда да изискат преписките, но от общината не го правят. Стигна се преди години до решение на ВАС, което отхвърли общинската практика, но от СО заявиха, че няма да се съобразяват с него. Мече съм забравил нещата, но още помня, че СО се беше позовала на чл. 65 от ЗОС(може и да бъркам, не ми се проверява) за да издаде наредбата, но той дава право на общината да регулира търговията на открито, т.е. тези наредби са нищожни, приети извън компетенцията на органа.
Мой съвет е, има ли някъде споменато "промяна статут на помещение" да бягате надалече или да работите по отиграната схема - отивате при гл. архитект на общината и искате да ви насочи към някой който се занимава с тези неща. Те имат свои хора, вие плащате на тях, те на общинарите и нещата вървят. Може и да не ходите при него, а да разгледане внимателно таблата за обявления на общината, там ще видите такива фирми.

В повечето случаи въобще е излишно дори уведомяване на общината, камо ли разрешителни.
Да, когато засягаш интерес, редно е да получиш съответните съгласия (Етажна собственост, непосредствени съседи ...). Да си осигуриш необходимите ток, вода ... Технологията ти да е съвместима с помещението, сградата ... (но това са ясни правила) ...
Това го твърдя като експерт точно в промени на предназначения.

Преди 2003 г за промяна на предназначение се считаше дори промяна от бакалия в магазин за обувки РС и приемателна комисия ... След това нещата се поопростиха, предназначението беше регламентирано по ЗКИР. Революция, предвид безумието преди това.
Но, има още много да се прави.

Между другото, това се отнася и за доста от новото строителство, къщи и въобще 5-та категория.

todorst написа:Изразявам пълно одобрение за "МЪЛЧАЛИВО СЪГЛАСИЕ".......

Браво todorst, браво родопчанино! Само дето бившия председател на ВАС и днешен омбусман - магистратът Константин Пенчев сам се заложи зад същата идея и.....уви не успя! Не мисля, че ако и ние двамата застанем на тази позиция, ще добием светлина в края на тунела. Причините са вътрешнополитически, а не съм аз който имам визия и жизнени сили да ги променя, а партийния агрегат (всички политически сили) и хабер си нямат к'во стаа.

Година и половина по-късно-нищо не се е променило.Нова власт дойде в парламента, толкова ли не се намери народен представител да предложи промяна, и тази простотия -промяна на предназначение на помещение да се уреди-в услуга на хората, а не в услуга на паразити и чиновници.
Ателие да стане на жилище(това е такъв екшън, моли се да не ти се налагаш да влизаш в такъв филм)-хайде една организирана група сурвакари вадят сурвачката-съвсем законно.
Решаваш от един вид търговска дейност в същото помещение да развиваш друг вид бизнес-не може-първо смени предназначението. Защо бе ?
Магазин да стане на офис, нищо не се променя конструктивно в помещението,само добавяш, сменяш мебели, и това е-ми не може-ще сменяш предназначение. Приготви пачката, и се въоръжи с търпение. Ще плащаме, ще чакаме месеци-и то оптимистичен период, ще си набавяме десетки хартийки(в статията пише,че са нужни около 35 документа -като по отделно , ваденето на хартийките си е допълнителен екшън-за по-интересно),-като сме се родили по тези ширини.

В развитите страни може би може да е фасулска работа да отвориш бизнес. Считам обаче микро-предприемачите за доста екзотично и всъщност те са пеперудите на бизнеса - привлечени от искрящи обещания за охолен живот - за земен рай, едва ли не. Имам кабинет в една офис секция на блок и всеки ден идва едно момиче с една раница със солени и сладки лакомства, но мисля, че не е много печелившо. Аз пък имам навик да не се храня обилно и не мога да приемам някакви тестени храни. Имам наблюдение - защото знам, че няма никакво значение дали печелиш или не един човек за доволен клиент. Наблюдава се явлението - пазарен капан да речем. Да речем нулева точка на наблюдение - 05.00 часа сутринта. Ако си съвестен работник трябва да станеш около това време. Потребяваш паста за зъби, сапун - всякакви сутрешни продоволствия, закусваш, дори амортизираш дрехи. Всичко това трябва да купиш пак. Но стиснат в капана на времето - обикновено пазаруваш набързо и рядко ползваш един магазин. По нататък - в града всичко е една засада, отвсякъде те дебнат, да си купиш нещо. Целият ден минава в дебнене. Няма значение колко е учтив микро-продавача. Учтиви са много - но във валутните магазини. А понеже такива няма вече - няма и учтиви продавачи. Отвориха за малко барчето в Съдебната палата в Центъра на Културата и просветата. Сега трябва да кажа - че беше удобно - но по цял ден адвокатите киснехме - а служителите не. Беше скъпо, но поне имаше разни алкохолчета. Все пак няма къде да отидеш - няма нищо, освен въздух в съда. Така че този микро бизнес си е умрял - има таван на възможностите.

А смяна на предназначение - в жилищен блок да има ресторант - умно. Най-гот ще е клуб за караоке. Може и школа за шотландски бойци, но ще има много светкавици пред блока - когато Маклауд отсече поредната глава.

Колеги съфорумци! Позволявам си да поставя центърът на тежестта в темата върху промяната на предназначението на поземлени имоти извън урбанизираните територии. Уважаваният от мен юзър emilgrigorov акцентира върху промяна на предназначението на сгради. Що се касае до промяната на предназначениеето на поземлени имоти извън урбанизираните територии - това съм казвал и преди е най сложната и комплицирана устройствена процедура. За нещастие на някои и щастие на други от 01.01.2016г. съгласно ал.3 на чл.109 ЗУТ тази процедура става още по сложна. Не по-малко сложна е и процедурата по промяна предназначението на сгради или отделни помещения или самостоятелни обекти в сгради, но това - в сравнение с промяна предназначението на поземлени имоти е оперетна история.