Какво ще ни трябва за надстрояване?

[artmen]

Здравейте!

Собственици сме на апартаменти в 60-годишна сграда. Четирискатният и покрив (с височина 4 м) е в окаяно състояние, повечето греди на конструкцията му също и единственото дългосрочно решение е покривът да се обнови изцяло. Канейки за оглед фирми с капацитет да го извършат, постепенно изникна идеята необитаемото пространство под покрива да се оползотвори, като се изградят нови жилища, чрез продажбата на които да се финансира цялата операция. Още по-голяма е необходимостта от това поради обстоятелството, че има неплатежоспособни сред съседите. С тази цел имаме намерение да поискаме от общината разрешение за надграждане с надзид до 1.20 м, за да се използва най-пълноценно пространството.

Възможно ли е това и какви са документите и процедурите, през които трябва да преминем, като се знае, че:

1. Сградата се намира в зона 1 на областен град, построена е на времето на общинска земя от едно ведомство с отстъпено правото на строеж, но сега всички апартаменти са собственост на частни лица.

2. Не знам дали е от значение, но имаме регистрирано Сдружение на собствениците по чл. 29 от ЗУЕС.

Благодаря предварително за отзивчивостта!

[emilgrigorov]

Имате ли собственост в подпокривното пространство (тавани) ?

[artmen]

Имате ли собственост в подпокривното пространство (тавани) ?

Не, просто е огромен празен покрив, с някои остатъци от елементи на топлофикация, която никога не е функционирала, а почти всички радиатори и свързващи тръби в апартаментите са премахнати при вътрешни ремонти.

Както личи от изложеното по-горе, не съм специалист и затова ще ме извините за неправилно използваните термини. "Надстрояване" например май не е точният термин, защото няма да има надвишаване на сегашната височина на билото на покрива, а само промяна на конструкцията му с цел оползотворяване на подпокривното пространство. По-логично е да се говори за "преустройство" май, отколкото за "надстрояване.

[emilgrigorov]

Според мен, като първа стъпка, трябва да закупите достатъчно земя около сградата (УПИ, или образуване на такъв). След това - всичко останало. Собственост върху земята ще Ви спести закупуване на право на строеж от общината, а цените са близки. Ще Ви спести и много други проблеми.
Ако предприемете действия по надстрояване, преди закупуване на УПИ, ще са във Ваша вреда.

Ако се стигне до образуване на нов УПИ (Урегулиран поземлен имот), то границите му е необходимо да отстоят от сградата на разстояния, позволяващи бъдещата височина на корниза (примерно 1/3 Н до странична регулационна линия). Площта на новообразуван УПИ трябва да позволява, съобразно устройствените параметри на зоната, допълнителната застроена площ, която предвиждате ...
Но изчакайте за други мнения.

Междувременно: Старите проекти на сградата, Технически паспорт ...
Във връзка със закупуването, може да изискате от общината копие от действащия ПУП - планове за регулация и застрояване. От планът за застрояване (съпоставено с Общ устройствен план, ако има такъв) ще може да се прецени дали и колко може да бъде надстроена сградата (в градоустройствено отношение)

[artmen]

Благодаря много, emilgrigorov!

Както разбирам, нямаме право да преустройваме подпокривното пространство и покрива (които са наши като обща етажна собственост), щом земята не е наша, а имаме само отстъпено право на строеж, така ли?

Или ще е така, ако искаме надграждането до 1,20 м (сега има съществуващ надзид от 0.5 м)?

А ако поискаме промяна само на конструкцията, без да променяме височини?

[emilgrigorov]

Конструкцията е следващ етап. Технически решим, по един или друг начин.
Първо собствеността на обектите в това подпокривно пространство. И собствеността в бъдещото, след надстройване над сегашния корниз на сградата.
С проектите на сградата и с документите за собственост, с които разполагате, отивате при първия срещнат нотариус, с въпрос , че искате да преустроите и увеличите това подпокривно пространство, и да го продадете. Дали ще ви признае за собственици, и с права да се разпоредите с бъдещото.
След това - градоустройствената допустимост на подобно надстрояване...
Нека и други вземат отношение.

[vdggbg]

Във Вашия случай става въпрос за обособяване на един или повече самостоятелни обекти от общите части в сградата, т. е. преустройство с промяна на предназначението, не надстрояване. Свържете се с правоспособен архитект - да изследва възможността за увеличаване на надзида и допълнителните площи от устройствена гледна точка, и с правоспособен инженер - конструктор - да прецени дали сградата може да понесе допълнителния товар вследствие на преустройството.

[artmen]

Благодаря на vdggbg и отново на emilgrigorov!

Да, явно ще е преустройство с промяна на предназначението на обща част, което е възможно по ЗУЕС при общо съгласие. А от текста по-долу следва (посочил съм сайта, но какво е СУ, освен Софийски ун-тет?), че след това вече може да е "обект на самостоятелни прехвърлителни сделки", между които е и продажбата.

(СУ) ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ
http://legaltheory-forums.org/phpBB3/vi ... =77&t=1712
2.3.3. Подпокривното пространство – таванът на сграда, притежаван в режим на ЕС е обща част, когато не е изградено като жилища, ателиета, тавански складови помещения, сервизни помещения и др. отделни обекти. .... Ако тези предпоставки не са налице подпокривното пространство е обща част по естество.
Подпокривното пространство не може да бъде обект на самостоятелни прехвърлителни сделки, съдебна делба или придобивна давност, докато не бъде променено предназначението му по общо съгласие на всички собственици. Във всички случаи следва да се препразпределят идеалните части от общите части, така че да се предадат на новообразуваните самостоятелни обекти полагащите им се съгласно чл.40, ал.1 ЗС дялове.

[vdggbg]

Точно Софийски университет е . Това са нещо като лекции, конспект, по който там се преподава.

[probcho]

"Надстрояване" например май не е точният термин, защото няма да има надвишаване на сегашната височина на билото на покрива, а само промяна на конструкцията му с цел оползотворяване на подпокривното пространство. По-логично е да се говори за "преустройство" май, отколкото за "надстрояване.

Мисля, че правилно се изразявате - надстрояване! За целта е необходимо да минете по общия ред (както е описал emilgrigorov).

[artmen]

В разговор извън форума ми казаха, че от общината ще искат да им заплатим отстъпено право на строеж, щом ще се появят нови жилища, независимо дали ще се приеме като надстрояване или като "реконструкция и преустройство с промяна на предназначение". Сондирахме мнение там неофициално и получаваме по-скоро утвърдителни отговори.

Не мога да открия къде е регламентирано това, но ми се струва нелогично да искат да им се плати нещо, за което вече им е платено навремето? По колко пъти могат да отстъпват право на строеж на един и същ парцел?

[emilgrigorov]

Добре.
А сега се върнете в началото, и внимателно изчетете дума по дума какво съм писал.
И си намерете адвокат.

[artmen]

Добре.
А сега се върнете в началото, и внимателно изчетете дума по дума какво съм писал.
И си намерете адвокат.

Извинявам се!
Наистина от написаното в поста Ви излиза, че закопуването на право на строеж категорично е неизбежно. Дори и когато става дума за "реконструкция и преустройство на обща етажна собственост с промяна на предназначение", без искане за по-голям от съществуващия надзид.
Остава да намерим компетентен в материята адвокат...

[vdggbg]

Стига, моля Ви се... Ще платите на общината, за да обособите самостоятелен обект от собствените си общи части? Впрочем - какво се чудя... Според общинарите покриването на собствена тераса е надстрояване. Но г-н Григоров не е общинар - доколкото ми е известно. Но - пролет е, цъфтят азалии и бугенвилии... Сигурно и конопът цъфти по това време...

[emilgrigorov]

От този мерак, да Ви подадат право на строеж, няма как да избягате. А дали са, или не са прави, е въпрос на състезание.
По-сложни са последващите отношения. Проекти, разрешения за строеж ... и пр. форми на непринуден рекет.
Бях препоръчал разговор с нотариус, дали ще Ви признае за собственици по бъдещия проект. Ако да правите проект, съгласувате го в общината, прехвърляте си правото на собственост, и после - общината гони в качеството си на претендент по собствеността.
Варианти много.
Всичките са в правната материя, за което си има съответни специалисти. Адвокати ги наричат.

Бях Ви насочил и да проучите цените на земята, цените на правото на строеж ... а вече сте направили необходимото, за да се разчуят намеренията Ви в средите на евентуалния продавач. Не е търговски подход това. Не, не е.

[Melly]

....ми казаха, че от общината ще искат да им заплатим отстъпено право на строеж, щом ще се появят нови жилища, независимо дали ще се приеме като надстрояване или като "реконструкция и преустройство с промяна на предназначение"

Това е правилният подход.
В противен случай - проявява се "ефектът на доминото",
Чуждото си е чуждо всякога. Независимо в кой момент ще бъде установено.

[vdggbg]

Намерете си адвокат, както тук Ви съветват, и заедно с него посетете юрисконсулта на общината. Не винаги техническите и юридическите специалисти мислят еднакво, и често онова, което за едните е риба, за другите е рак - и обратното.