Ипотека върху земя и право на строеж

[rts]

Освен, че безусловно съм съгласна с написаното от Theinsider, ще допълня: има си начини ипотекарният кредитор да си защити правата, когато отпуска кредит с обезпечение ипотека върху незастроена земя. Ако ипотекарният кредитор не е внимавал и не си е включил защитните клаузи в договора за кредит, тогава ... българският народ е казал: "къорав карти не играе".

[pupy]

Здравейте,

бих искала да оставя едно мнение в подкрепа на портокал. Моето мнение е, че при учредяване на ипотека върху незастроен имот, последващо затрояване на сграда попада под ипотеката. Видях че смятате, че това са повече икономически аргументи, във връзка с това,че всяка банка би останала без обезпечение поради обезценяване на застроения имот, но аз мисля, че идеята на правото е да обхване определени икономически реалности. Ако банките не са защитени в тази насока, те просто биха отхвърлили подобно обезпечение.
В момента разбира се всяка банка си включва текст за постройките и подобренията, но той се базира изцяло на тезата за приращениета т.е. наличието му е по-скоро като допълнително да си го кажем изрично. Разбира се ако строежът е започнал индивидуалиция може да има, но ако не е започнал това няма как да стане.
КОгатос е сблъсках с този проблем четох доста Венедиков каквото открих и стигнах до този извод - част от правото на собственост върху земята е и правото на строеж, затова и бъдещата сграда е в обхвата на ипотеката.
Проблемът като че ли е, че в България всичко трябва да е изрично написано, за да няма спор, затова и вероятно този спор може да бъде решен смао с изменение на ЗЗД в таз му част.

[portokal]

...в България всичко трябва да е изрично написано, за да няма спор, затова и вероятно този спор може да бъде решен смао с изменение на ЗЗД...

В стария Закон за привилегиите и ипотеките е пишело изрично какво обхваща ипотеката - всички промени и приращения, вкл. построените сгради. Преди известно време на сайта на АВп беше сложен един проект на Закон за ипотеките (колегата Karanedeff каза, че са го махнали, аз не съм проверявала), в който пишеше, че ипотеката на поземлен имот не обхваща построените впоследствие сгради. Това според мен е леко безумно поради гореизложените "финансови" аргументи - просто ипотеката на незастроен поземлен имот би станала безсмислена.

Признавам си, че не знам за какви точно защитни клаузи говори rts.
Уговорка за задължение за собственика да не застроява имота? Ами ако все пак го застрои - ще искаме да бъде осъден да я събори ли?

Във всеки случай приемем ли, че бъдещата сграда е отделен имот и по принцип не се обхваща от ипотеката, това ще значи, че тя изобщо не може да бъде ипотекирана, преди да бъде построена, дори да искаме и дори да го уговорим изрично - защото няма да принадлежи на лицето, което учредява ипотеката (нали още не съществува).
Аз казах, че не искам да споря, а май почнах да споря вече - но нищо.

[pupy]

Преди време прегледах този законопроект, но ми се стори доста безумен в много отношения. Така или иначе не знам да е придвижван, по пък знам че имаше идея за промяна в ЗЗД, според която изрично да се напише, че ипотека върху бъдеща вещ е възможна при изричното отбелязване на формулировката че се ипотекира дворното място заедно с всички подобрения в него. За мен това е малко изкуствено, но ако ще реши проблема има смисъл.

[theinsider]

Колеги, все пак:
Член 110 ЗС: "Недвижими вещи са: земята, растенията, сградите и другите постройки и въобще всичко, което по естествен начин или от действието на човека е прикрепено трайно към земята или към постройката".
Очевидно е че по смисъла на закона те са отделни вещи.

Относно приращението:
Чл 92 ЗС: "Собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго."
Няма друга разпоредба за приращението. Три извода от тази разпоредба:
1. Става въпрос само и единствено за правото за собственост
2. Очевидно са отделни вещи, щом може да имат различни собственици ("освен ако е установено друго")
3. Това е презумпция, а не материално право. Който се легитимира като собственик на земята се презюмира че е собственик на сградите върху нея. От презумпция за собственост не могат да черпят ипотечни права.

Относно правото на строеж:
Член 112 ЗС. Вписват се:
а) (доп. - ДВ, бр. 87 от 1974 г., изм., бр. 33 от 1996 г., доп., бр. 34 от 2000 г.) всички актове, с които се прехвърля правото на собственост или се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижими имоти, както и актове, с които се признават такива права;
чл. 4 от Правилник за вписванията: вписват се актовете "с които се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право (право на ползуване, собственост върху постройка и др.) върху недвижими имоти"

Собственикът на земята УЧРЕДЯВА право на строеж на трето лице. УЧРЕДЯВАМ означава създавам, основавам, т.е нещо което не е съществувало досега възниква. Собственикът на правото на строеж го прехвърля, а не го учредява, защото то вече съществува. Ако правото на строеж беше част от правото на собственост, то тогава собственикът на земята щеше да го прехвърли, а не да го УЧРЕДИ.

[pupy]

Учредявам в случая означава, че изваждам едно от правата, компоненти на правото на собсвтеност - правото на строеж и го прехвърлям на друг. Същото е и с правото на ползване, което също се учредява, нали не мислите все пак, че собственикът на една вещ не притежава правото да я позлва. Също така и собственикът на земя притежава правото да строи, поради факта, че това се съдържа в правото му на собственост.

[theinsider]

И как така реши че означава точно това? И къде точно пише че правото на строеж е част от правото на собственост? Много ще ми е любопитно да го видя.
Мисля че го изяснихме по-рано в тази дискусия - собственикът на земята придобива сградата чрез презумпцията на чл.92 ЗС, а не въз основа на право на строеж. Ако правото на собственост съдържаше и право на строеж, то тогава чл. 92 ЗС би бил напълно излишен и без всякакво приложение, щото правото на строеж така или иначе води до правото на собственост върху построената сграда.

Правото на строеж е самостоятелно ВЕЩНО право върху ЧУЖДА вещ!

[iata]

изваждам едно от правата, компоненти на правото на собсвтеност - правото на строеж и го прехвърлям на друг.
Също така и собственикът на земя притежава правото да строи, поради факта, че това се съдържа в правото му на собственост.

Тц, не е вярно.

Вещното право на строеж не е част от правото на собственост. Възможността или правото да се учреди такова право на строеж е част от правото на разпореждане, което право на разпореждане е част от правото на собственост. Собственикът има право да строи, защото е собственик, а не защото има право на строеж върху СОБСТВЕНИЯ СИ ИМОТ. Правото на собственост включва правото да извършваш всичко, което не ти е забранено, включително правото да построиш каквото искаш. Но това пак казвам не е вещното право на строеж.

Иначе може и да се окажете прави за това, че земята и постройката са един имот, ако обаче сградата е построена от собственика на земята. Повечето автори са на това мнение. Аз още не съм решил за себе си.

Асен Запрянов - Актуални студии по вещно право: "според общата система на закона, земята и построената върху нея сграда са отделни имоти."

Омарбалиев - Ръководството:

"Не е отделен жилищен имот парцел, върху който собственикът му има построена жилищна сграда"
"приращението е първичен способ за възникване на собственост"

Любен Василев: Българско вещно право: "Законът за собствеността допуска, при определени условия, участъкът земя и трайните постройки върху нея да се третилат като отделни вещи."

Петко Венедиков - ново вещно право: "Недвижимият имот представя един предмет, заедно с постройките в него"

Това означава, че ако собственикът учреди ипотека върху земята и след това построи нещо, то ипотеката ще тежи върху и върху постройката. Това на пръв поглед ми се вижда нормално.

Обаче, ако собственикът учреди право на строеж на трето лице, то построената от третото лице сграда, ще е отделен имот, нововъзникнал, за който няма да важи нищо от това, което казвате. По причините, изложени от мен и от инсайдер.

[Pongo76]

pupy, недей да ми пробутващ глупостите на Владо Бойлера

че изваждам едно от правата, компоненти на правото на собсвтеност - правото на строеж

Всички, освен може би Шаренков, разбира за какво става дума.

[sharenkov_g]

Радвам се, че iata разбра какво имах предвид.
Ще се радвам също така и Pongo76 да ми разясни за какво става дума.

[GG_BG]

Когато е ипотекиран парцел за личен дълг на неговия собственик ипотекарния кредитор може да се удовлетвори и от сградата НЕЗАВИСИМО от това дали ще приемете, че ипотеката се простира върху сградата или не. Съображенията ми са следните:
- Вещните права учредени след ипотеката са непротивопоставими на ипотеката
- Ако допуснем, че собственика на парцела е продал само сградата, то той безусловно е учредил и ПРАВО НА СТРОЕЖ (иначе купувача трябва да си взема сградата и да си я носи на друго място)
- Учреденото право на строеж обаче е непротивопоставимо на ипотеката за това по отношение на кредитора собственика на земята се счита за собственик и на постройката съгласно чл. 92 от ЗС.
- Длъжника обаче отговаря с цялото си имущество и доколкото сградата е негова собственост по отношение на кредитора то последния може да се удовлетвори и от стойността на сградата без да прибягваме до концепцията, че ипотеката върху земята се простира и върху сградата.

[iata]

- Ако допуснем, че собственика на парцела е продал само сградата, то той безусловно е учредил и ПРАВО НА СТРОЕЖ (иначе купувача трябва да си взема сградата и да си я носи на друго място)

Явно не разбирам, щото така написано ми изглежда пълна простотия. Я обяснете!

Относно другото - повтаряте предния си пост. Дайте нови съображения.

[portokal]

Иата, колегата явно има предвид, че собствеността върху готовата сграда е неразделна от правото на строеж за нея. Купувайки сграда, ти купуваш не само конструкцията от тухли, а и правото на строеж за нея. Например то включва правото да държиш конструкцията си от тухли в парцела, правото да я построиш наново, ако погине, правото да използваш земята, доколкото е необходимо... такива неща.

[iata]

така стана ясно. Само че когато купуваш сграда, ти не купуваш и правото на строеж за нея. Вещното правото на строеж не е част от правото на соственост. Възможността/правото да учредиш вещно право на строеж е част от правото на собственост. Съгласете се поне Вие от противната страна с мен, че ми писна да пиша едно и също.

Заедно с правото на собственост купуваш възможността да строиш и да учредиш вещно право на строеж, но не и самото вещно право на строеж. Ако сградата погине, правото на строеж ще възникне отново за собственика на сградата, но ще възникне, не - съществува.

[kolman]

:) така стана ясно. Само че когато купуваш сграда, ти не купуваш и правото на строеж за нея. Вещното правото на строеж не е част от правото на соственост.

В нотариалните актове май се записва :
ХХХХХХХХ продава на УУУУУУУУУ собствеността на апартамент № ІІІІІІІ, находящ се и т. и т.н. .... , ведно с 22/11111 идеални части от общите части на сградата и толкова /или пък - 22/11111, или пък само - съответните/ идеални части от правото на строеж върху мястото ................... .

[portokal]

Защо така възниква - нали не е купил такова право? Ако притежавам кола или компютър и те погинат, защо нещо такова не ми възникне?
Още докато съществува сградата, имаш две неща освен нея самата: правото да я държиш върху чуждата земя и правото да ползваш земята, доколкото е необходимо за използването на сградата. А тези права кога възникват?
Това, което "възниква" при погиване на сградата, всъщност е правото да държиш сграда в тази земя, което си съществува и по време на съществуването на сградата.

Съдържанието на правото на строеж е една част от съдържанието на собствеността. Затова собствеността е пълното вещно право, а другите са "ограничени" - защото имат не друго, а част от нейното съдържание. Онова, което представляват тези права, е част от собствеността, правомощие на собственика. Собственикът няма ограничено вещно право на строеж само защото има най-пълното вещно право. А не защото неговото право да строи представлява нещо различно.
За думата "учредява". Като синоним на "учредява" (вещно право) се употребява още и "отстъпва". А когато пълният собственик продава само голата собственост, обикновено се казва, че "запазва" определено вещно право за себе си. Отстъпват се и се запазват неща, които имаш.

[theinsider]

Колеги, за пореден път се изказвате много неподготвени.
1. Това че нещо се записва в нотариален акт не означава че е законно. Минал съм на 300 нотариални сделки с недвижими имоти и съм виждал какво ли не - от прехвърлени паркоместа до мазета, продадени в съсобственост на собствениците на различни апартаменти.
2. Според всички теоретични постановки правото на строеж включва две основни правомощия: да бъде построена определена сграда върху чужда земя и да се притежава в собственост построеното. Първото правомощие има преходен характер ­ то обосновава правно извършването на строителството и опосредява чрез фактическата си реализация възникването на второто правомощие. С упражняване на правомощието да се построи правото на строеж не се погасява, нито пък се трансформира в право на собственост върху сградата ­ то продължава да съществува самостоятелно, макар и в т.нар. “латентно” състояние. Самото учредено право на строеж обаче прекъсва действието на приращението по чл.92 и легитимира титуляра му като собственик на построената сграда.
Макар и да не се идентифицира с правото на собственост върху сградата, правото на строеж не може да се отдели от него и неотменно го следва. Това означава, че който е построил сграда по силата на учредено му право на строеж, не може да прехвърли това право и да запази собствеността върху сградата или пък да прехвърли собствеността върху сградата и да си запази правото на строеж. Така е, защото при погиване или събаряне на изградената върху чужда земя постройка, тя може да бъде възстановена в същия вид и обем, без да е необходимо наново учредяване на съответно право на строеж, в какъвто смисъл е решение № 297-1985-I г.о. на ВС.
От всичко това обаче не следва че изводите, които правите са верни.
Правото на строеж си е самостоятелно право, което със сигурност не е елемент от правото на собственост върху земята. Правото на стоеж също така е различно от правото на собсtвеност върху конкретния апартамент/сграда. Неслучайно в нот. актове се пише: ......правото на собственост върху ап. 23...., както и съответните идеални части от право на строеж върху земята. T.e те са отделени като самостоятелни права, макар и неразривно свързани. Има и мн. практика в тази насока. Който има желание - мога да му посоча доста решения.

[theinsider]

Съдържанието на правото на строеж е една част от съдържанието на собствеността. Затова собствеността е пълното вещно право, а другите са "ограничени" - защото имат не друго, а част от нейното съдържание. Онова, което представляват тези права, е част от собствеността, правомощие на собственика. Собственикът няма ограничено вещно право на строеж само защото има най-пълното вещно право. А не защото неговото право да строи представлява нещо различно.

Това е толкова абсурдно, че дори и не искам да го коментирам.........

Отстъпва не е синоним на учредява. При първоначалната редакция на ЗЗД са използвали този израз, после са видели неговата неадекватност и във АБСОЛЮТНО всички нормативни актове след това, включително промени на ЗС, се изпозва учредява. Двете думи със сигурност не са еднозначни. Учредителен акт (на ЕООД примерно) да е равно на "отстъпителен" акт?????? Учредявам дружество= "отстъпвам" дружество????? учредявам ипотека= "отстъпвам" ипотека?????
Моля ви се, прочете пак какво сте написала.........

[iata]

Защо така възниква - нали не е купил такова право?

Купил го е. Нали собственикът на сградата строи на основание учреденото му право на строеж. Постът ми не беше ясен в тази си част. Когато говорих за погиването на сградата нямах предвид правата на собственика на земята, а тези на лицето, което строи по силата на учредено право на строеж.
Ще кажеш - ами тогава собственикът как строи, ако се разруши неговата сграда? Нали няма право на строеж? Няма, но той има правото да строи, защото е собственик. На него не му трябва да му учредяват право на строеж.

Освен това, ако си права как ще обясниш, че ЗС поставя правото на строеж в раздел вещни права върху чужда вещ и че чл. 67 говори за правото да се построи сграда върху чужда земя (чл. 63, ал. 1)?
Къде е в случая чуждата земя, когато собственикът строи в своето място? Нали казваш, че тогава собственикът упражнява своето вещно право на строеж?

"Съдържанието на правото на строеж е една част от съдържанието на собствеността. Затова собствеността е пълното вещно право, а другите са "ограничени" - защото имат не друго, а част от нейното съдържание. " - да, така е, затова са ограничени. Правото на строеж не дава същите правомощия като правото на собственост и затова е ограничено.
Но според мен пропускаш и не казваш на кого не са дадени същите правомощия. На титуляра на правото. А кой съгласно чл. 63, ал. 1 и 67 е той относно вещното право на строеж? "Друго лице".
Заради това си мисля, че не си права.[/list]

[portokal]

Купил го е. Нали собственикът на сградата строи на основание учреденото му право на строеж.

Разбрах те, но аз пък имах предвид лице, което е купило направо готова сграда.